שלבי עבודתו של שמאי מקרקעין בהערכת שווי הנכס

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. שלבי עבודתו של שמאי מקרקעין בהערכת שווי הנכס

כשמתעורר הצורך בהערכת שווי קרקע, דירה או בית פרטי, האמונה הרווחת היא שעבודתו של שמאי מקרקעין מסתכמת בסיור קצר בתוך הנכס וסביבתו ויציאה לדרכו לאחר דקות ספורות כדי להכין את דוח שומת מקרקעין. מבית חברת טדי שמאים מציינים שניתן לדמות את החלק החשוף בעבודת שמאות המקרקעין לקצה קרחון, בעוד שמרבית הפעולות נסתרות מעינו של מזמין השמאות. 

לצורך הערכת שווי הנכס נדרש שמאי המקרקעין להגיע פיזית אל המקום כדי לבצע מדידה. במידה ואין תיק בניין שאז יש לבצע מדידת לייזר מלאה. במקרים שבהם קיים תיק בניין, נהוג לערוך מדידה מדגמית לשם אימות הדיוק של התשריט ההנדסי. זהו השלב הגלוי לעינו של הלקוח, בעוד שבמשרדו נוקט שמאי מקרקעין מקצועי בפעולות רבות נוספות עד להנפקת דוח שומה מקיף ומנומק.

למידת סביבתו התכנונית, העסקית והפיזית של הנכס

השלב הבא כרוך בלמידת סביבתו התכנונית, העסקית והפיזית של הנכס, לרבות שינויים עתידיים בייעוד הקרקע, התפתחות עירונית, אפיון הלקוחות הפוטנציאליים, בחינת רמות הביקוש, כמו גם קרבה לעורקי תנועה, קרבה לים וכן הלאה, כשהממצאים הללו נרשמים בסעיף תיאור הנכס שבגוף השומה. השלב הבא בעבודתו של שמאי מקרקעין כרוך בבדיקות משפטיות, תוך התבססות על נוסח הטאבו שקיבל לידיו ממזמין השומה או שהזמין ממשרד המשפטים. 

במקרה של פרצלציה (איחוד וחלוקה מחודשת של קרקע) או שהנכס רשום בפנקס הבתים המשותפים, שאז עולה הצורך בהזמנת התשריט של הבית המשותף שבו מופיע חלקו של כל אחד מבעלי הנכסים הן בנכס הפרטי שלו והן ברכוש המשותף, כשבכלל זה הצמדות כגון מרפסות, חניות, מחסנים וכיוצא בזה.

יתרת זכויות בנייה

ניתוח המצב המשפטי כרוך בבדיקת אישור זכויות, חוזה חכירה, רישום הנכס כהלכה על שם המחזיק מתוקף הסכם (הבעלים החוזי), הוראות מיסוי מטעם מנהל מקרקעי ישראל וכול ממצא שעשוי להשפיע על שוויו של הנכס. בדיקה חשובה נוספת המתבצעת מתוקף תפקידו של שמאי מקרקעין היא יתרת זכויות בנייה. 

תכניות עירוניות שונות עשויות להתעדכן מעת לעת ולהקנות לבעלי הנכסים זכויות בנייה, כמו אפשרות להרחבה של הדירות באופן משמעותי, תוספת חדר, תוספת קומה וכדומה. 

זכויות הבנייה הללו מקנות תוספת לשווי הנכס, אך המציאות היא שרבים מבעלי הנכסים אינם מודעים לכך כלל. בשלב האחרון מציין שמאי המקרקעין בדוח את העקרונות המשפטיים והכלכליים בהם עשה שימוש לצורך הערכת שוויו של הנכס בצירוף תרשימים ומסמכים רלוונטיים.

שמאי מקרקעין: קווים לדמותו 

עומדים לקראת רכישה של דירה? ההסתייעות בשירותיו של שמאי מקרקעין בתהליך זה עשויה למנוע לא מעט בעיות מיותרות, הפסדים כספיים ועגמת נפש בהמשך, ובפרט לנוכח העובדה שרכישת דירת מגורים מהווה עבור רובנו הצעד הכלכלי המשמעותי ביותר שאנו עתידים לבצע לאורך החיים. 

מבית חברת טדי שמאים מציינים שבעסקאות נדל"ן נהוג לערב גורמים מקצועיים שונים, בהם מתווכים, יועצי משכנתאות, עורכי דין, חברות בדק בית, מהנדסי בניין וכן הלאה. עם זאת, שמאי מקרקעין הוא הגורם המקצועי היחידי שמורשה על פי חוק להוציא דו"ח שומת מקרקעין, מסמך בעל תוקף משפטי וכולל ‏‏בתוכו בדיקות והתייחסות במכלול רחב של פרמטרים חשובים בהתאם לתקינה השמאית.

תמונת מצב מלאה על הנכס ושוויו

הדו"ח שמנפיק שמאי מקרקעין מקצועי מספק מידע חשוב שמסייע לקבלת תמונת מצב מלאה על הנכס ושוויו ובגיבוש ההחלטה האם אכן כדאי לרכוש את הנכס. הדו"ח עוסק, בין השאר, בבדיקת המצב התכנוני וייעודי הקרקע של הנכס וסביבתו, הן מבחינת התשתיות הקיימות והן מבחינת התכנון בהמשך. כך לדוגמה, במידה ומתעתדים לרכוש דירה שמשקיפה לים, שווה לבדוק ולוודא שלא מתוכנן להיבנות גורד שחקים שיסתיר את הנוף עליו שילמנו את מיטב כספנו.

בהיבט המשפטי בודק שמאי המקרקעין מיהו בעליו של הנכס, כיצד הוא רשום במנהל המקרקעין, האם יש עליו שעבוד וכיוצא בזה, זאת על מנת להבטיח שהנכס שרכשנו אינו שייך לאדם אחר. בדיקת היתר בנייה מורכבת מהשוואה בין רישיון הבנייה של המבנה לבין המצב הנתון בשטח כדי לוודא שאין חריגות בנייה.

מסים, היטלים ותשלומים נוספים

לצורך עריכת הבדיקה ההנדסית מסתייע השמאי במהנדס קונסטרוקטור, שמגיע אל הדירה כדי לבדוק את מצבה הפיזי ושאין בה ליקויים כמו רטיבויות או סדקים שעלולים להוביל לבעיות בהמשך. ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין בנוגע למסים, היטלים ותשלומים נוספים בהם מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה, תשלומים למנהל המקרקעין וכדומה. 

הדבר מאפשר קבלת הערכה כללית לגבי העלויות הצפויות במהלך מכירה או רכישת הנכס מבלי שתהיינה הפתעות עתידיות. בהקשר זה, במצבים שבהם הקרקע בבעלותה של רשות מקרקעי ישראל, שאז אנו עשויים להידרש לתשלומים שונים כגון דמי חכירה, דמי היוון, דמי הסכמה, דמי היתר ועוד. במקרים רבים קיימות דרכים להפחתת המסים הללו לעתים אף לבטלם, ושמאי המקרקעין הוא הכתובת הנכונה לבירורים מסוג זה.